Comentarios al borrador del nuevo decreto de Viviendas con Fines Turísticos de la Junta de Andalucía.

El decreto andaluz presupone la finalidad turística de lo que en realidad son alquileres residenciales de corta duración. En la práctica esto ha permitido una ultraliberalización del mercado de alquileres. Partiendo de que esto no se modifica, las nuevas propuestas regulatorias, que son en términos generales positivas a la hora de controlar el impacto negativo de la saturación de este tipo de uso comercial, casi que son lo de menos.

Actualmente se encuentra publicado el borrador y en proceso de alegaciones de la modificación del decreto de 2016 que regulaba (poco) las Viviendas con Fines Turísticos (VFT) en Andalucía (Decreto “de los establecimientos de apartamentos turísticos y de las viviendas con fines turísticos” de abril de 2022). Para empezar, el nuevo texto sigue manteniendo un error de fundamento heredado del decreto anterior, que es entender que los alquileres temporales son exclusivamente dedicados al turismo, desvirtuando el propio concepto de turismo. Esto ha implicado en la práctica su alienación de la ley de arrendamiento urbanos y su infrarregulación. Las características reales de las VFT es que son viviendas residenciales que prestan alojamiento por periodos muy cortos de tiempo. El decreto andaluz presupone la finalidad turística para cualquier alquiler continuado por un periodo inferior a dos meses y que sea publicitado de manera comercial. Este servicio es usado a menudo por turistas, pero también puede ser usado para cualquier otro tipo de desplazamiento: el más habitual de tipo laboral, que es teóricamente lo opuesto al viaje ocioso que supone el turismo. En la práctica esto ha permitido una ultraliberalización del mercado de alquileres que no sufre cambios. Partiendo de esto, las nuevas propuestas regulatorias, que son en términos generales positivas a la hora de controlar el impacto negativo de la saturación de VFTs, casi que son lo de menos.

El decreto regula de manera conjunta los Apartamentos Turísticos y las VFT, lo que parece lógico, ya que podría haber confusión entre uno y otro. La diferencia fundamental es que los AT no están en inmuebles residenciales, sino en instalaciones de usos turístico exclusivo, mientras las VFT se encuentran en instalaciones residenciales. Esta cuestión es clave, ya que implica que una VFT puede pasar fácilmente al alquiler convencional y viceversa, conectando ambos mercados y generando potencialmente problemas de suministro e inflación en el mercado de alquiler residencial, que es lo que se viene denunciando desde hace una década por parte de organizaciones vecinales. 

La propuesta se respalda bastante en otras regulaciones autonómicas que ya han pasado por recursos y por tribunales, lo que debería darle una mayor solidez. Para restringir el uso de las VFT expone tres razones imperiosas. La primera es la protección del medio ambiente, convivencia vecinal, propiedad urbana, seguridad pública y defensa de los consumidores. La segunda “facilitar la existencia de viviendas susceptibles de arrendamiento para residencia de los ciudadanos”. La tercera, la mejora de los derechos de los usuarios y calidad de la oferta. Todo ello respaldado por la normativa europea y la legislación española que regula las restricciones potenciales a la libertad de mercado. En definitiva, los dos primeros puntos, asumen los argumentos contra las VFTs de plataformas y asociaciones de vecinos, que son mencionadas expresamente en el texto. Curiosamente no hay ni una palabra sobre los intereses de la industria hotelera, que lleva presionando desde hace años y denunciando las VFT como una competencia desleal. El tercer punto es continuista con el decreto del 2016 y coherente con la legislación andaluza sobre turismo, orientando la regulación a incrementar la calidad del servicio.

La principal limitación que establecería el decreto a las VFT es el de que un individuo solo podrá destinar dos viviendas de su propiedad a VFT, con el objetivo explícito de evitar la especulación inmobiliaria que sustraiga inmuebles al mercado residencial y evitar que los grandes operadores se acojan a esta figura alojativa. Entiendo que los grandes operadores deberían entonces dirigirse a la figura de AT, que implica otro tipo de licencia y sobre todo un inmueble de uso íntegramente comercial. Además, el borrado introduce la figura de “empresa gestora de VFTs” (art. 28) lo que se adapta a la proliferación de facto de este tipo de profesionales o empresas intermediarias. El decreto ve como positivo esta profesionalización, que facilitaría la administración de las VFTs. Estas empresas pueden gestionar un número indefinido de VFTs, pero, consecuentemente con lo anterior, estarían sometidas a la limitación de explotar un máximo de dos viviendas por persona propietaria.

El otro elemento clave es que, de manera muy sucinta (Art. 26.4), respalda que los ayuntamientos establezcan limitaciones al número máximo de VFT por edificio o por sector. Los ayuntamientos ya tenían mucha responsabilidad previamente, lo que es consecuencia del carácter laxo de la regulación de 2016. Eran los ayuntamientos los que tenían que lidiar con la compatibilización de un mercado prácticamente libre de VFTs con sus competencias en cuanto a la asignación de usos y aprovechamientos del suelo. El decreto en este sentido lo que hace es seguir a las iniciativas que ya se han aprobado en Cádiz y Sevilla. El decreto respalda la posibilidad de que los ayuntamientos puedan regular a través de los PGOUs un máximo de VFT por edificio y un máximo de VFT por zonas. Esto apoya a la regulación más avanzada y atrevida, que es la de Cádiz, que establece una moratoria en su centro histórico por considerarla zona saturade de VFTs. Es positivo que la administración autonómica respalde estas normativas. Al mismo tiempo, parece insuficiente que se siga dejando al parecer de las administraciones locales, sin ninguna guía más. Si nos fijamos, las normativas más avanzadas son de ciudades que no son necesariamente las más saturadas. Málaga es la que tiene los indicadores de saturación más claros en su centro histórico según los propios informes de la Junta de Andalucía, mientras los datos en Granada son más alarmantes que en Cádiz. Así, en lugar de establecer unos límites a la conversión turística del parque residencial, la Junta deja esta cuestión al clima y equilibrio político en cada ciudad, lavándose las manos.

Otras cuestiones serían el incremento del número de requisitos de las VFT en cuanto a equipamientos, que se incrementa notablemente. También el hecho de que las viviendas que se alquilen completas como VFT deben tener una placa identificativa. Finalmente, el decreto actualiza los efectos sobre las VFT de otras normativas, como sería la capacidad de las comunidades de propietarios de rechazar la inclusión de VFTs en una edificación, si lo incluyen en sus estatutos (Real Decreto-ley 7/2019) y la imposibilidad de dedicar viviendas protegidas a esta actividad (Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía).

En general el decreto parece que acepta la mayor parte de las críticas que se hacían a la regulación anterior (el propio borrador refiere como “laxo” el decreto de 2016). También se moderniza respecto de los cambios que ha habido en el mercado (profesionalización) y normativas municipales. El aspecto clave de la limitación de la propiedad a 2 viviendas parece bastante positivo, ya que al menos excluye que grandes propietarios e inversores se aprovechen de la figura de VFT. En la medida en que estos tengan que limitarse a las ATs, se establece algún tipo de cortafuegos entre el mercado del alquiler convencional y el alquiler turístico, evitando los problemas de suministro e inflación en las primeras. En cualquier caso, y si finalmente este borrador acaba pareciéndose al decreto final, su efecto dependerá mucho de la estructura del mercado, es decir, del grado de concentración de las VFTs. Si la mayoría de las viviendas pertenecen a pequeños propietarios, el efecto será evidentemente menor.

El derecho a comprar contra el derecho a la ciudad

Recientemente se ha hecho pública la creación del registro nacional de barrios populares en Argentina. Asimismo, se ha anunciado que esto inicia un proceso orientado a regularizar la relación jurídica de los habitantes con sus viviendas. A este respecto, la posición del gobierno parece decantarse claramente por favorecer el acceso a la propiedad de las familias.

En el pasado siglo, en muchos países de América Latina, se desarrollaron políticas de acceso a la propiedad en barrios nacidos de la ocupación irregular de suelos estatales. En Europa ha sido más común la entrega de títulos en edificios de viviendas públicas. El acceso a un hogar estable y regularizado debe ser un derecho perseguido por cualquier gobierno. Sin embargo, a veces se ignora que la integración social y urbanística no implica necesariamente la entrega de títulos de propiedad. Algunas de estas políticas han sido espoleadas asegurando que redundan en un aumento del patrimonio de las familias, contribuyendo a reducir la pobreza (pueden facilitar el acceso al crédito privado, por ejemplo). Por otro lado, el ánimo del agente público a la hora de promover este tipo de políticas, a menudo, más que perseguir la mejora de las condiciones de vida, busca desprenderse de una responsabilidad. La privatización de suelos y vivienda pública es una manera muy común de no desarrollar una verdadera política de vivienda.

Existen otros problemas. Si nos vamos a la experiencia internacional, la privatización masiva de viviendas públicas en el Reino Unido de Thatcher provocó en el medio plazo que, en los barrios más céntricos o mejor situados, las familias de clase trabajadora fueran desplazadas por habitantes con mayor poder adquisitivo, como resultado de la propia lógica del mercado. Por lo tanto, contribuyó a fomentar las dinámicas de segregación social que una política pública de vivienda debería combatir. Hay otros casos similares. No es descabellado pensar que esto mismo podría pasar en el caso de barrios con ubicaciones estratégicas (como la Villa 31 o la Rodrigo Bueno en Buenos Aires). Más allá de esto, la entrega de títulos de propiedad podría implicar fuertes procesos especulativos, que previsiblemente generarían grandes beneficios para agentes privados a costa de suelos públicos y ante la ausencia de mecanismos que permitan que los municipios recuperar estas plusvalías para la comunidad.

La regularización e integración de barrios como los mencionados supone una oportunidad para contribuir a una ciudad menos segregada y en la que grupos menos favorecidos puedan acceder a un recurso tan preciado como es la centralidad. Para ello existen alternativas (derecho real de superficie en lugar de propiedad, restricciones a la venta de inmuebles y otros) que permitirían evitar que, en barrios con localizaciones estratégicas, las propias dinámicas de mercado acaben desplazando a los habitantes originales, combatiendo al mismo tiempo la previsible especulación inmobiliaria.

Virgen de los Reyes, elitización de barrios y privatización del deporte

La piscina cubierta del Centro Deportivo Virgen de los Reyes (Sevilla) lleva cerrada ya más de 3 años, lo que ha motivado recientemente la creación de una plataforma vecinal para promover su apertura y gestión pública. El incumplimiento de las empresas privadas subcontratadas ha llevado al deterioro de las instalaciones y al despilfarro del erario público. A su vez, el problema generado por la privatización se pretende solucionar y conduce a la privatización. Este círculo vicioso de mala gestión y privatización no es un caso excepcional, sino que es una forma de gestionar por parte de las administraciones, o más bien de no gestionar o de dejar de gestionar.

El Instituto Municipal de Deportes del Ayuntamiento (IMD) de Sevilla es un buen ejemplo de este extremo. El modo de operar de la empresa pública en la última década ha sido externalizar, como forma de no gestionar lo público. Esto se ha hecho cediendo la gestión de los espacios a asociaciones o individuos que supuestamente responden a la comunidad y sobre los que no siempre se tiene un control suficiente para asegurar que las instalaciones públicas sean accesibles a todos los ciudadanos y no tengan un uso privativo. La segunda opción preferida del IMD han sido las concesiones por medio siglo a empresas privadas, grandes cadenas del negocio de los gimnasios a las que se proporciona suelo y cuyas instalaciones se cuentan como dotaciones deportivas.

La localización de estas instalaciones no es inocente. En la reestructuración de la zona de Santa Justa, por ejemplo, que supuso una privatización masiva de suelos públicos, algunas de las principales cesiones de espacio para dotaciones han ido para mega-gimnasios privados. Es notorio el caso de Sato Sport sobre antiguos terrenos de la empresa pública de ferrocarriles o el más reciente Viding en medio de la zona residencial de Nueva Rosaleda. En ambos casos, dentro de un sector que antes de la construcción de Santa justa era predominantemente obrero, la construcción de zonas residenciales privadas y caras ha venido acompañada de la privatización de las dotaciones deportivas públicas. La elitización del deporte acompaña a la elitización de los barrios. Por supuesto, si se construyen las dotaciones para los nuevos vecinos, queda plantearse qué pasa con los viejos. El impacto de estos mega complejos privados no es totalmente inocua. Por un lado, una parte de la población queda excluida del servicio por una cuestión de precios. Por otro lado, los pequeños gimnasios no pueden competir y no es casualidad que hayan prácticamente desaparecido de esta zona. Finalmente, el que pueda y quiera utilizar un gimnasio no tiene más remedio que dirigirse a este tipo de instalaciones. Se genera un consumidor cautivo.

El caso de Virgen de los Reyes es similar, aunque quizás más doloso, en la medida en que no se trata simplemente de suelos públicos no construidos, sino que hay un equipamiento deportivo preexistente que ahora se quiere convertir en parte de una cadena de gimnasios privados. De nuevo, esto no es ajeno a la localización. En los últimos treinta años el norte centro histórico se ha transformado en una zona turística y de clase media y media-alta, de donde las clases populares han sido prácticamente erradicadas. Este proceso ha saltado en la última década a la primera orla del Distrito Macarena. Los arrabales históricos al norte de la Ronda Histórica ya fueron afectados por la reestructuración de la ciudad en el 92. Pero en los últimos años ha sido notable el traslado de la presión inmobiliaria incluso a los viejos barrios de bloques de pisos tan característicos del distrito, en especial aquellos más próximos al centro. Aquí, de nuevo, la elitización residencial parece justificar la elitización de las instalaciones deportivas. Sin embargo, de nuevo, no se tiene en cuenta ni a aquellos vecinos que no pueden pagarse un gimnasio privado, ni a los pequeños empresarios que pueden verse amenazados por este tipo de cadenas con las que no pueden competir.

La cuestión de fondo aquí es que los suelos y las dotaciones públicas deben dirigirse a toda la población, no a una demanda solvente, y si hay que hacer alguna diferenciación debería ser aportar dotaciones para aquellos que menos recursos tienen, en aquellos sectores más necesitados. Este tipo de políticas se dirigen en la dirección contraria, a facilitar lujosas instalaciones privadas en áreas progresivamente centrales y con vecinos cada vez más pudientes, mientras que otros se ven obligados a vivir en barrios alejados con dotaciones públicas infra-mantenidas.

La mala gestión pública, como en muchos otros casos, sirve aquí para justificar la privatización y para ocultar bajo un manto de gestión lo que son decisiones políticas. Privatizamos para que las instalaciones se deterioren y el deterioro sirve para justificar la privatización. Con esto se demuestra que la gestión pública es ineficiente y que el mercado lo hace mejor. Sin embargo, podríamos extraer otra conclusión. Si un equipo de gobierno no es capaz de gestionar lo público, debería renunciar y dejar a alguien que si esté dispuesto a hacerlo.

En El Salto: https://elsaltodiario.com/privatizaciones/virgen-de-los-reyes-elitizacion-de-barrios-y-privatizacion-del-deporte

¿Gentrificación o barbarie?

Editorial Atrapasueños, 2014

Ibán Díaz Parra

A cualquiera que viviese en la Alameda en la década de los noventa le costaría ubicarse en el barrio hoy día. El que la conociese en los ochenta, difícilmente la reconocería. Este territorio ha pasado, en poco mas de veinte años, de lupanar a enclave comercial y residencial de clase media. En el Estado español existen pocos casos de gentrificación tan vertiginosos como éste. Pero ¿a qué os referimos con gentrificación?

Este término alude al proceso de aburguesamiento de un espacio humano -comercios, viviendas y espacio público-, mediante la sustitución de la población de origen humilde que lo habitaba previamente. Es un fenómeno global, vinculado al enorme peso del capital financiero desde la década de los ochenta, que ha desembocado en dinámicas especulativas asociadas a los vaivenes del mercado inmobiliario.

La gentrificación también refleja el cambio en las políticas públicas urbanas, que abandonan su función social y se ponen al servicio de bancos e inmobiliarias para explotar el potencial de los barrios históricos degradados. Una estrategia que requiere convertir a las clases populares en enemigos a batir, mediante el abandono primero y la estigmatización después. Es el caso de la Alameda, donde la intervención se apoyó en un discurso que pretendía que solo se podía elegir entre la gentrificación o la barbarie.

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La recualificación urbana de Buenos Aires (V): Palermo

Palermo es un barrio suburbano, burgués. Notorio fruto de la expansión hacia el norte de la ciudad en el XIX, contando con la mayor densidad de espacios verdes. Gran parte de la actual comuna está ocupada por edificios funcionalistas de elevada densidad o por nuevas, flamantes y altísimas torres de pisos. El viejo Palermo, por su parte, es un ejemplo de obsolescencia de un barrio. La marcha de la burguesía a los cómodos pisos funcionalistas dejó tras de sí un precioso parque de viviendas unifamiliares modernistas y semiderruídas. La especulación ha privado a la ciudad de conservar la mayor parte del barrio suburbano y gran parte, si no la mayor, de la edificación original ha sido sustituida. En su lugar, pisos funcionales de hasta seis plantas y estrecha fachada muestran desnudas sus medianeras entre casita y casita. Frente a ellas, los imponentes plátanos de sombra flanquean las calles como recuerdo delo que debió ser un barrio bello.

La revitalización de la zona se ha dejado a una operación de marketing en la que los denominados Palermo Pacífico y Palermo Viejo, han sido rebautizados como Palermo Hollywood y Palermo Soho. Todo habría empezado en los noventa, con el barrio lleno de viejas estructuras industriales asociadas a la estación de ferrocarril y de una edificación desvalorizada, en la que se habían ido filtrando quizás grupos humildes e inmigrantes. Entonces, pequeñas productoras dedicadas a la industria cultural habrían empezado a aprovechar las bajas rentas del suelo en Palermo Pacífico, al tiempo que Palermo Viejo empezaba a ser frecuentado por artistas y bohemios de la vida que empezaban a abrir locales y a poner de moda el barrio.

Actualmente el sector ha evolucionado hacia un enclave comercial especializado con marca de lugar, precio de monopolio, explotado principalmente por un conjunto de empresarios de la hostelería. Así, en Palermo Hollywood, las esquinas achaflanadas de las manzanas han sido ocupadas masivamente por restaurante de diseño, transformando la zona en un enclave de ocio para la joven burguesía asalariada porteña. Restaurantes y discotecas, situados sobre la avenida que divide los dos Palermo, aprovechan las estructuras de viejos almacenes y pequeñas fábricas. También aparecen en este tipo de estructuras los mencionados locales de grabación y ensayo. Algún efecto ha tenido todo esto sobre el mercado de la vivienda, puesto que muchas casas en su entorno han sido rehabilitadas, a menudo en un horrible estilo de ladrillo visto, madera y pizarra en el tejado, como recordando a la arquitectura de Europa central. Berreta, que se dice aquí.

El Soho, por su parte, se dedica en mayor medida a una estética que en Sevilla denominaríamos hippy. El vintage y las subculturas musicales juveniles son gran parte del motivo estético aquí que se repite en bares, galerías de arte y tiendas de ropa de marca, sin llegar a convencer mucho y, probablemente, sin pretenderlo siquiera. Los comercios dedicados a la belleza certifican la mayor variedad del Soho. Grafitis, colores básicos y chillones en las fachadas, cámaras de seguridad, todos los tópicos están reunidos en unas pocas cuadras. También hay una importante movida nocturna. Los viandantes y consumidores destacan por su juventud, pero también por su blancura y su indisimulada adscripción a las clases medias, y son habituales los trajes elegantes y la ropa de diseño. También vi algunos andinos, trabajando en la rehabilitación del próximo bar de moda o en la vivienda del próximo profesional liberal que se va a mudar a la zona. En la plaza Julio Cortazar, sin embargo, se respira progresía y todos los bares de diseño tienen nombre cultos e izquierdistas. Utopía, Macondo,… Una bandera ondea uno de ellos marcando la zona como gay friendly. Un caso típico de gentrificación que dirían algunos. Un caso típico de desarrollo de enclave cultural artístico-bohemio asociado a actividades productivas y comerciales, diría yo, que tiene por resultado la revitalización de una vieja zona burguesa en declive.

En Palermo los hechos observados me indican la construcción de un enclave comercial-cultural. La existencia de un declive previo y una revitalización abren la puerta a pensar en gentrificación. El hecho de haber sido históricamente un barrio de clase media y de no existir claros indicios de hábitats especialmente humildes y eliminados, invita a descartarla. Algunos hablan de un flitrado previo y de desplazamiento. Intuyo que si este ha existido, ha sido muy localizado, puntual, difuso, no siendo el rasgo más destacado del proceso que ha acontecido en esta zona.

La recualificación urbana de Buenos Aires (III): Abasto

Abasto es un enclave situado al oeste del centro urbano de Buenos Aires, sobre la prolongada avenida Corrientes, eje comercial fundamental de la ciudad que en este extremo pierde gran parte de su glamour. Sin ser exactamente un barrio, el nombre viene dado por el imponente mercado de Abasto y denomina a su entorno residencial más inmediato. Su nueva popularidad, tiene origen en un cierto proceso de renovación urbana liderado por la iniciativa privada y el capital extranjero, desarrollado fundamentalmente en la década de los noventa.

El entorno de Abasto es un sector de carácter popular, aunque limítrofe con la ciudad burguesa, dentro de la amplia comuna de Balvanera, el sector de la ciudad con mayor peso de la población inmigrante extranjera. En este contexto Abasto es una zona de frontera, colindando al norte con el principal enclave de población judía, espacio residencial con un claro perfil de clase media. Al sur sin embargo predomina la variedad étnica fruto de la inmigración reciente, especialmente población andina. El carácter mestizo y popular alcanza su apogeo la plaza de Once y en sus calles adyacentes, donde al importante espacio comercial se le superpone un bullicioso mercado callejero. Dentro de este complejo distrito, el entorno del Abasto es un lugar especialmente señalado por su vinculación a la cultura del tango, contando en su patrimonio con la vivienda de Gardel y habiendo sido en el pasado un importante enclave de ocio poblado de cantinas, teatros, conventillos (patios de vecinos) y prostíbulos. Al igual que otros sectores históricos de la ciudad, Abasto sufre una fuerte decadencia en la segunda mitad del siglo XX que implica el deterioro y abandono de la edificación y la pérdida de población. Este proceso se habría acelerado especialmente a partir de la clausura del mercado en 1984. En este contexto, los grupos que se introducían en la zona lo hacían en situaciones cada vez más precarias y a las casas de inquilinato se les sumaron un buen número de edificios ocupados y pequeñas villas (conjuntos de chabolas) sobre los muchos solares de la zona. Así, la población se fue caracterizando, además de por su heterogeneidad, por una cierta marginalidad que conllevaba el estigma de cara a gran parte de la ciudad.

Ya en la década de los noventa se desarrolló la estrategia de renovación urbana, aparentemente orientada a conseguir la gentrificación del lugar. Esta comenzó con la compra del mercado  y un buen número de solares por un financiero griego. Sobre estas parcelas se desarrolló una operación consistente en la rehabilitación del propio mercado, la construcción de tres torres de viviendas formando una urbanización cerrada (country) sobre antiguos solares y varios espacios comerciales en esquinas de la zona. Todo esto requirió el desalojo y desplazamiento de numerosas familias, en parte debido a que estas habitaban en condiciones de precariedad en los edificios o solares que iban a ser intervenidos, en parte porque la regeneración del espacio, desde un principio, estaba íntimamente asociada a la eliminación de la población marginal. Finalmente, el centro comercial se inauguraría en 1998 con la presencia de Menem y de la Rua.

Hoy día, encontramos el impresionante edificio del mercado transformado en un inmenso centro comercial al uso, sin excesiva innovación fuera de la otorgada por la antigua estructura y con todos los defectos que pueden y suelen achacarse a este tipo de espacios. A dos cuadras de distancia, se encuentra la también inmensa urbanización, consistente en tres altísimas torres neofuncionalistas de estilo obsoleto: totalmente ajeno a su entorno, fuera de escala y estéticamente disonante. El elemento más notorio del country es su entrada fortificada, plagada de cámaras, rejas y guardias, que recuerda inmediatamente a un puesto fronterizo en Palestina. Sobre Corrientes se ha levantado un nuevo hotel, también desproporcionado en sus dimensiones, una segunda gran superficie comercial junto al mercado y varios espacios comerciales en las esquinas adyacentes al Abasto.  Estas últimas son los principales componentes de una curiosa tematización de la zona en torno a la figura de Gardel y del tango, con pequeños museos, hotelitos, tiendas de ropa y academias que evocan esta conocida forma cultural autóctona. Un caso que condensa bastante bien el proceso es el de la vieja cantina Chantacuatro, antes de la intervención casa tomada, hoy transformada en un lujoso restaurante temático, con calle peatonalizada y estatua de Gardel incluidas.

La operación, sin duda, esperaba un fuerte impacto y dinamización sobre el mercado inmobiliario, que ha sido tenue por el momento, a pesar de la sobresaliente revalorización del suelo. Hay varias promociones de nueva planta, aunque de dimensiones mucho más reducidas, en el entorno del mercado. Generalmente edificios de grueso hormigón, de arquitectura cobijada y dirigidos a un público opulento y demandante de fuertes medidas de seguridad. No obstante, abundan más los solares, las casas semiderruídas, los talleres y, en general, espacios poco atractivos para la clase media. Pareciese que el gran centro comercial de diseño, la tematización y el mercado inmobiliario estuviesen destinados a desarrollar sinergias. Sin embargo, la zona no ha acabado de tornarse en un hábitat de clase media, al menos de puertas del centro comercial y del country para afuera. Que el aburguesamiento residencial no se haya extendido más no puede responder solo a la oposición del rico tejido social de la zona, que tiene un centro operativo de sumo interés en el espacio cultural la Casona Humahuaca, autentica némesis del renovado mercado de Abasto. Por el contrario, diría que responde en mayor medida a la debilidad de la demanda. No porque no haya una bohemia solvente, que la hay y a espuertas en Buenos Aires, sino porque no siente la necesidad de establecerse en este tipo de territorios de frontera abandonando la seguridad de sus barrios burgueses. La agorafobia, el miedo al crimen y la demanda de control son notabilísimas entre la clase media local. La cuestión de la inseguridad sigue resultando un escollo importante para la gentrificación.

¿Revitalización sin gentrificación? El caso de la Ciudad Vieja de Montevideo

Quiero volver sobre algunas cuestiones que se han esbozado en la entrada anterior (Montevideo. Ciudad Vieja, Ciudad Nueva). El caso de Montevideo plantea algunas cuestiones realmente interesantes a propósito de la recualificación de los centros históricos. De forma excepcional, el programa de cooperativas de vivienda parece ser una apuesta por la revitalización de la Ciudad Vieja, manteniendo la función residencial para las clases populares. Si este fuera el único vector de cambio podríamos estar hablando de una revitalización de un barrio histórico, céntrico y demandado, sin gentrificación. No obstante, este extremo es muy discutible.

En el pasado contexto de crecimiento económico y, sobretodo, de hegemonía neoliberal en la política urbana, pareció existir una aceptación tácita de que la recualificación y la renovación de zonas históricas degradadas de carácter popular implicaba su gentrificación, el desplazamiento de la población humilde y su sustitución por clases medias. Esto no ha sido algo exclusivo de Europa y EEUU. Las grandes ciudades de Latinoamérica han sufrido procesos semejantes. Si bien, en estas últimas, parece haber primado la tematización de los barrios históricos sobre el aburguesamiento de antiguos sectores populares. En mi opinión esto ha sucedido, más que por la falta de clases medias (que las hay), por la mayor parálisis que  provoca el miedo al delito y a los pobres en este ámbito geopolítico (probablemente con cierta razón). En cualquier caso, el resultado ha sido, en muchos casos, la transformación del típico barrio viejo en enclave comercial, parada en el recorrido turístico dispuesto para el consumo. En este sentido, es curioso que la revitalización haya pasado generalmente por la destrucción de toda vida y su sustitución por una simulación. El caso del Pelourinho quizás sea el más paradigmático de Sudamérica, aunque no el único. El caso de la Ciudad Vieja bien podría ser otro y sin embargo no lo es, al menos todavía o en el mismo grado que el primero. Todas las características que presentaban los barrios que han sufrido fuertes procesos de gentrificación en el mundo hispanoparlante concurren en el centro de Montevideo: es un sector histórico con una inmensa carga patrimonial y una fuerte identidad en el conjunto de la urbe; es un espacio residual, castigado, vaciado y reservado para un mejor contexto de intervención; el perfil predominante entre sus vecinos es el de una población humilde, en algunos casos marginal, con predominio de inquilinos y con no pocos ocupantes irregulares, fácilmente desplazables. Y sin embargo no se gentrifica. Pero si se renueva. Poco a poco. Bloque a bloque

Uruguay tiene una rica tradición de cooperativismo por ayuda mutua y propiedad colectiva. Son decenas de miles las familias que viven en este particular régimen, impensable para un europeo occidental, y que así han accedido a lo que ni el mercado ni el Estado les proporcionaban. A finales de los ochenta, vecinos de Ciudad Vieja empezaron a plantearse utilizar esta fórmula en el centro de la ciudad, reciclando edificios en lugar de construirlos ex- novo. Contaron con la colaboración y el empuje de técnicos con experiencia en construcción por ayuda mutua, que empezaban a ver la necesidad de volcarse en la rehabilitación de la ciudad consolidada. Contaron también con la voluntad política del gobierno municipal, primer gobierno de izquierdas tras la dictadura, a principios de la década de los noventa. Este dispuso parcelas y edificaciones de propiedad pública para desarrollar las cooperativas y en 1998 se terminó COVICIVI1. 32 viviendas bajo el lema del freno al desplazamiento de las clases populares y a la decadencia de la edificación y el patrimonio. Pronto, el gobierno estatal, en sus planes de vivienda, incluyó este tipo de intervenciones como línea de trabajo. Hoy son más de dos decenas las cooperativas de vivienda en Ciudad Vieja, terminadas, en construcción o en proyecto, y se expanden a otros barrios históricos degradados.

Esta cuestión viene a colación porque los edificios están siendo rehabilitados por población humilde. Inquilinos que vivían previamente en el barrio (al menos en las primeras cooperativas) y, casi en su totalidad, de extracción humilde, con gran peso de los oficios manuales. Con este tipo de proyecto, las clases populares no están siendo desplazadas para que la especulación haga su trabajo y tampoco están siendo realojados en una vivienda periférica. Están viviendo dignamente en el barrio y manteniendo este vivo y digno a su vez. Así, difícilmente la Ciudad Vieja podría transformarse en un parque temático o en un barrio burgués.

No obstante, COVICIVI también plantea dudas. En primer lugar, el sistema cooperativo no vale para los grupos más pobres. Vecinos antiguos y pobres o incluso marginales, no han podido integrarse en las cooperativas existentes por falta de ingresos, de capital cultural o de una mezcla de ambos. Estos han sido relocalizados en la periferia por la administración pública. Se ha dado el caso de cooperativas creadas con grupos vulnerables de la zona, incluidas prostitutas (COVIFU), que han fracasado por la insolvencia económica de los miembros. Respecto a esto, el hecho de que las viviendas ocupadas desalojadas vuelvan a ser reocupadas y deban ser tapiadas para evitarlo, o que los realojados en la periferia traten de regresar al barrio en situaciones de alojamiento precario, demuestra que hay una voluntad de permanencia por parte de grupos económica y socialmente marginales que no es satisfecha con la fórmula de las cooperativas. En segundo lugar, cabe la posibilidad de aburguesamiento de las cooperativas. El sistema de ayuda mutua es un obstáculo para las clases medias a la hora de entrar en el grupo inicial en este tipo de proyectos, pero pueden costear su ingreso en la medida en que surjan vacantes a posteriori (se han dado casos). También se están incrementando las cooperativas que no implican este modelo, es decir, que subcontratan la construcción. Esto, unido al incremento de los precios del suelo y de los costes de edificación para las cooperativas, podría conducir a un cierto aburguesamiento de los cooperativistas. En este sentido, en las cooperativas el tope máximo de ingresos es poco relevante, no hay una voluntad de utilizarlo para excluir grupos con mayor poder adquisitivo. Finalmente hay que considerar la posibilidad de estar focalizando casos con un peso relevante pero con una capacidad de expansión limitada mientras el resto del barrio sufre procesos radicalmente diferentes. Las dimensiones del proceso cooperativo en el centro, con los actuales precios del suelo, no son comparables a las que podría tener un mercado de la vivienda privada y libre dirigida a grupos con elevado poder adquisitivo en un futuro próximo.

Respecto de la gentrificación, la iniciativa de las cooperativas de vivienda en Ciudad Vieja parece tener una doble condición. Por un lado es una fórmula que, reproducida en dimensión suficiente, podría asegurar la existencia de un centro vivo y popular, independientemente de la revalorización del espacio o de la explotación de su potencial turístico. Por otro lado, puede ser vista como cabeza de puente de la inversión inmobiliaria y bisagra con las clases acomodadas, palanca de la revalorización generadora de expectativas sobre el barrio que quizás acabe contribuyendo a generar efectos contrarios a los que en principio se declaraban. La solución a este dilema no es sencilla. La crítica tampoco quita valor al caso, del que muchas administraciones podrían aprender. Quizás, incluso la propia administración de Montevideo podría aprender de sí misma. No hay nada más insulso y monótono que otro barrio histórico convertido en mausoleo o en zona de copas. La copia, el producto en serie, es lo más opuesto al espacio con identidad, historia y carácter. La transformación del segundo en lo primero, al largo plazo, ni siquiera beneficia los mezquinos intereses en base a los cuales opera el inversor privado. La administración debe afrontar no solo los posibles beneficios económicos inmediatos, también los riesgos que entraña la recualificación de Ciudad Vieja.

Montevideo. Ciudad Vieja, Ciudad Nueva

Visitar la Ciudad Vieja de Montevideo es un poco como hacer un viaje en el tiempo, pero sin saber muy bien a qué fecha se ha viajado. Las cafeterías parecen de los años veinte, la música de los cuarenta y los sombreros de los cincuenta. Los mayores suelen conservan la noble costumbre de cubrir la cabeza con boina o sombrero, esto, unido a la costumbre de llevar el termo con agua para el mate debajo del brazo, otorga un aspecto peculiar y enternecedor al paseante montevideano. En todas las librerías hay algo de complejo de Diógenes y los volúmenes antiguos se amontonan formando columnas que amenazan con enterrar al cliente despistado. En algunas cafeterías, todo es madera  y pareciese que en cualquier momento puedes encontrar a un reconocido escritor autóctono tras un periódico y una taza de café. La mayor pena es la costumbre de hacer sonar en los locales a cantautores españoles (hay un incomprensible amor por Sabina y Serrat) en lugar del tango. Esto no obstante, no es más que la visión romántica, fetichista y perfectamente justificable del  visitante europeo. Escarbando un poco en la superficie, aparecen otras caras.

La Ciudad Vieja es un espacio en proceso de cambio, donde conviven turistas con lumpen y conventillos con mansiones rehabilitadas. Un espacio sumamente desequilibrado, con un centro en el eje de Sarandi, que se funde con el centro comercial y financiero de la ciudad. Como si fueran las vertientes de una montaña, desde esta calle, la topografía social desciende hacia el sur, hacia el norte y hacia el oeste. Desciende menos hacia el sur, donde se encuentra el paseo marítimo, desde el cual la fachada urbana queda oculta por una primera línea de desafortunadas torres de pisos funcionalistas. No obstante es la zona más luminosa y socialmente más pudiente de Ciudad Vieja, que encuentra su contrapartida al norte, zona de viviendas colectivas en alquiler, profundamente degradada y estigmatizada. Aquí, de forma acorde con su carácter tradicionalmente ilícito, el puerto comercial y sus columnas contenedores la rodean ocultándola, al mismo tiempo que la privan de la vista del mar. Muchos de sus habitantes se dedican al reciclaje, muy visibles en todo el centro urbano, montados en carromatos tirados por mulas y parándose en cada esquina para rebuscar concienzudamente en los contenedores. Por último, hacia el oeste se extiende un amplio sector popular, con más viviendas familiares que colectivas y también con una edificación mayoritariamente necesitada de rehabilitación.

Retrotrayéndonos atrás en el tiempo, el importante carácter comercial de la zona se conforma en las primeras décadas del siglo XX, coincidiendo con la modernización del puerto y la expansión industrial a lo largo de la bahía de Montevideo. A la terciarización le habría seguido la huída de las clases acomodadas, interesadas en los ensanches que iban creciendo hacia el este, siguiendo la línea de costa. Como contrapartida, el perfil residencial se fue popularizando, proliferando los conventillos, las casas de inquilinato y las pensiones. En este tiempo, Ciudad Vieja debía ser una mezcla de barrio y city, marcada por su relación con el puerto. Un sector donde también habría habido mucho de bohemia y de prostitución, el “barrio chino” o “el bajo” típico de cualquier ciudad de estas dimensiones. De cualquier manera, el deterioro se aceleraría en los setenta y ochenta y se tiende a acusar  a la dictadura de un vaciamiento intencionado de clases populares. En este sentido sería fundamental, como en otros casos, la liberalización de los alquileres, a partir de 1974, dando lugar a la típica especulación y orgía de desahucios. Desplazados o huidos, el vaciamiento de las casas de inquilinato y la salida de las clases trabajadoras con más posibilidades tendría una nueva contrapartida, esta vez en la llegada de grupos cada vez con menos recursos, proliferando a partir de los setenta la ocupación de casas abandonadas. Fueron especialmente relevantes, por sus dimensiones, las ocupaciones colectivas de antiguos hoteles. La reconversión industrial acabaría de hacer el trabajo, con el despido de estibadores y el descenso del número de marineros, despareciendo gran parte de los bares populares y prostíbulos que habían caracterizado el sector norte. En la primera mitad de los noventa, el enclave se encontraba en el cénit de su degradación. La nueva Ciudad Vieja empezaría a fraguarse en estas mismas fechas, con la constitución del primer ayuntamiento no-neoliberal, preocupado por la explotación del potencial turístico del enclave y, aparentemente, también por las problemáticas sociales asociadas a las clases populares. ¿Es posible compaginar ambas cuestiones? Veámoslo.

La primera palanca dispuesta para la revitalización del sector fue la creación de cooperativas de vivienda mediante rehabilitación, apoyándose en la rica tradición que en este sentido tiene Uruguay. El discurso empleado en torno a la primera cooperativa de 32 familias, emplazada en el sector más tugurizado de toda Ciudad Vieja, anunciaba la intención de frenar la salida de población del barrio y el deterioro del patrimonio. Posteriormente, otras cooperativas irían albergando más vecinos, en principio procedentes del propio barrio y más delante de distintos puntos de la ciudad, pero con un perfil predominantemente humilde. Los proyectos han llegado al número de 25 en este diminuto centro histórico, muchos de ellos actualmente en construcción, resultando pintoresco para el extranjero ver mujeres maduras ataviadas con casco de albañil y cargando vigas para construír sus propias viviendas. Todo parece indicar que desde un primer momento las cooperativas generan un cierto contagio hacia la iniciativa privada, dando lugar a la masiva rehabilitación de edificios, fundamentalmente para usos comerciales y hoteleros. A partir de este momento se inicia una tremenda escalada de precios, que nunca fueron especialmente bajos por la permanente presencia de un buen núcleo de edificios de oficinas y comercios. También, se incrementarían los bares y pubs, muy localizados en los ejes centrales del sector, aunque la vida nocturna no sea la característica más destacable de la bella Montevideo. Finalmente, se habla de la instalación de artistas, galerías y talleres en torno al cambio de siglo, aunque no parece que hayan sobrevivido mucho tiempo a la presión especulativa sobre el suelo y no pude encontrar en mi visita vestigios de enclaves culturales. Al flujo de entrada de capital público y privado le correspondió uno de salida, especialmente del lumpen local, producto del desalojo de casas tomadas y de los populares hoteles ocupados. Una parte de estos sectores habría podido ser reubicado por la administración en localizaciones periféricas, pero otra parte se resiste a abandonar un centro urbano que ofrece muchas más posibilidades a la economía informal del reciclaje o del menudeo, por mucho las puertas y ventanas de los edificios sean tapiadas.

Hoy día, sigue siendo patente, en la mayor parte de la Ciudad Vieja, el predominio de vecinos de extracción humilde y es notoria la presencia del lumpen. Tascas y bares populares, ropa tendida, viviendas semiderruídas y aun así habitadas y viviendas rehabilitadas o de nueva planta en régimen cooperativo son una parte sustancial del paisaje. La otra parte es la protagonizada por comercios, oficinas y hoteles. Allí dominan los commuters de la city y los turistas brasileños, los edificios rehabilitados y las cafeterías caras. Una realidad en auge. ¿Es posible la convivencia de la ciudad vieja y la ciudad nueva? Pareciese que la ciudad turística estuviera creciendo a costa del barrio popular. En este sentido el Mercado del Puerto, es ejemplificante. La rehabilitación del mismo, sin duda necesaria, ha transformado los típicos puestos en típico centro comercial, con notorio predominio de restaurantes que sondean al turista (parrillas en su mayoría, por supuesto). Los escasos comercios no hosteleros se parecen peligrosamente a los que podrían encontrarse en cualquier aeropuerto europeo. La instalación, con una apabullante estructura de hierro y madera, tiene su propia geografía social, igual que el barrio. Así, apenas quedan, en puntos recónditos, periféricos, ocultos tras los grandes volúmenes de los restaurantes, algún puesto de empanadas y alguna tasca añeja con sus habituales parroquianos. Estos son los únicos comercios claramente dirigidos a la población local. El resto son trampas dispuestas para tomar el máximo dinero posible del turista (objetivo loable en cierta manera) ¿Puede ser esto lo que depara el destino al conjunto del barrio? Aunque pueda resultar pesimista diría que, si la crisis no lo remedia, la vieja Ciudad Vieja está abocada a desaparecer bajo el centro comercial. Mientras tanto podemos seguir paseando por calles que saben a historia y tomar un güisqui en Los Pingüinos.

La recualificación urbana de Buenos Aires (III): San Telmo

Más allá de la relevante operación de Puerto Madero, la transformación de Buenos Aires en una urbe terciaria post-fordista pasaba claramente por la “recuperación” de sus típicos enclaves históricos degradados. Viejos barrios obreros, progresivamente céntricos, que por su condición habían sido los menos afectados por la renovación urbana funcionalista y que, precisamente por ello, contaban con la mayor carga de patrimonio edilicio residencial de la ciudad. Así, en Buenos Aires, como en cualquier otra ciudad capitalista de sus dimensiones, las estrategias sobre este tipo de espacios se han dirigido, invariablemente, a su integración en los circuitos turístico-comerciales aprovechando su potencial simbólico y cultural. San Telmo es el mejor ejemplo de este tipo de enclave.

El cuadrante sur del centro está formado por un conjunto de arrabales que, desde finales del XIX, se han dedicado a acoger las oleadas de inmigrantes en viviendas colectivas de alquiler. Dicho esto, es evidente que se trata del típico espacio histórico decrépito, decadente pero con encanto, que existe o ha existido hasta su intervención reciente en todas las grandes ciudades occidentales. San Telmo, es la zona –parroquia– más próxima al centro y más conocida. Montserrat y Constitución son morfológicamente similares y contiguos, el primero quizás más anodino y transformado en su edificación y el segundo más decadente y degradado.

En realidad, en la primera mitad del XIX, San Telmo era un barrio residencial de la clase alta local o al menos contaba con una configuración social no segregada. No obstante, los importantes flujos migratorios en la segunda mitad del XIX y principios del XX, inmigrantes europeos, fundamentalmente españoles e italianos, cambiaron radicalmente el carácter del sector. La proximidad al viejo puerto de la ciudad y a sus espacios industriales (en torno al conocido como Riachuelo) parecen factores fundamentales en el mayor peso de la inmigración. Así, el entorno se densificó y empezaron a empeorar las condiciones de habitabilidad a medida que las familias se hacinaban en espacios cada vez más reducidos. La epidemia de fiebre amarilla, que acabó con un 8% de la población de la ciudad a finales del XIX, resultó determinante para el abandono del área por parte de la burguesía, que se lanzaría a colonizar el barrio norte, enclave burgués por excelencia de la ciudad desde entonces. Esta salida de población fue sobradamente cubierta por la entrada de nuevos inmigrantes, que habitualmente habitaban en piezas alquiladas en los conocidos como conventillos, similares a los patios y corrales de vecinos andaluces. Hasta un tercio de la población vivía en este tipo de vivienda a finales del XIX. También se densificarían las antiguas casas señoriales en torno a patios, subdivididas y rebautizadas como casas chorizo.

Los primeros descensos de población se empezarían a detectar en el censo de 1960, fruto del agotamiento de la migración transatlántica, de la que se había nutrido el vecindario hasta los años cuarenta. A pesar de esto, San Telmo seguía siendo uno de los barrios más densamente poblados de la capital en 1991. Aunque en esta década seguiría perdiendo población, ya el barrio había empezado a cambiar. En la década de los ochenta, y a partir de los planteamientos del gobierno militar, curiosamente bastante conservacionistas, el barrio se fue terciarizando y fueron suprimidas un importante número de viviendas para actividades ligadas a los servicios. Al mismo tiempo siguió el proceso de decadencia en la mayor parte del barrio, proliferando formulas habitacionales muy precarias, como los hoteles pensión y las casas tomadas (ocupadas). No obstante, especialmente a partir de la década de los noventa, la renovación urbana sería muy intensa, aunque frenada con la crisis a partir de 2000 y retomada tras 2004. También se han desarrollado políticas de promoción turística desde la administración y ciertas mejoras en el espacio público. El emplazamiento reciente del Museo de Arte Moderno en el corazón del barrio, por su parte, no es casual. Todo esto ha conducido a una fuerte revalorización del parque residencial y a una reducción de las viviendas destinadas a grupos con bajo poder adquisitivo, existiendo claros indicios de desplazamiento de población de extracción humilde (también lumpen) durante este periodo.

Hoy San Telmo tiene algo menos de originalidad estética que el Pelourinho pero más potencial del que se ha sabido extraer hasta el momento. A pesar de esto, se hacen notar la inversión y el poder de reclamo para turistas de este enclave histórico. Coexisten edificios rehabilitados (algunos con la colaboración de la Junta de Andalucía), edificios abandonados y edificios simplemente deteriorados que esconden en ocasiones viviendas comunales. Aquí se encuentran las últimas bolsas de pobreza de la zona. Familias muy humildes que a menudo tienen al otro lado del tabique a un turista o a un joven burgués local, pagando un alquiler desorbitado. Los carteles de inmobiliarias proliferan.  Por lo demás, grafitis, muchas tiendas de antigüedades y artesanía, un mercado de abasto glorioso y decadente, bares más o menos de diseño y bastante caros, alguna tasca con encanto, tiendas de proximidad y algún comercio de estética transgresora y, a primera vista, creíble (al menos más  que los del Soho bonaerense). En la calle, lumpen local envejecido mezclado con jóvenes autóctonos y extranjeros, con sobrerrepresentación de patrones estéticos alternativos. Los domingos proliferan las familias y los turistas al uso, atraídos por un rastro que es más mercadillo para el visitante que para el vecino, a pesar de lo cual no deja de ser un espacio agradable y que atrae a una gran diversidad de consumidores y paseantes. Quizás también atraiga jóvenes procedentes del norte burgués, futuros candidatos a adquirir una vivienda o a introducirse en un alquiler en el todavía abundante ejército de reserva de edificios residenciales.

Diría entonces que se trata de un caso obvio de gentrificación en un estado bastante avanzado, combinado con la creación de un enclave turístico-comercial. Al fin y al cabo, se trata de un barrio contiguo al centro comercial y financiero y cargado de simbolismo histórico. Esto, en las condiciones actuales, implica su progresiva transformación en un hábitat exclusivo de la burguesía bohemia. Y si el aburguesamiento no ha sido mayor hasta la fecha, opino que ha podido deberse a la falta de demanda. Hasta cierto punto, las clases medias bonaerenses siguen más cómodas en el norte, lo que opino ha de estar relacionado con la sensación de inseguridad que les provoca un sur todavía ajeno y amenazante.

• La recualificación urbana de Buenos Aires (I)
• La recualificación urbana de Buenos Aires (II): Puerto Madero

 

La recualificación urbana de Buenos Aires

Este es el primero de una serie de ensayos sobre la recualificación urbana reciente de Buenos Aires. Con este título me refiero a la intervención urbanística sobre piezas claves de la ciudad consolidada, obsoletas funcionalmente o con sus estructuras en declive por su antigüedad.  Actuaciones que en esta ciudad se han concentrado en el centro urbano y, especialmente, a partir de la década de los noventa del siglo XX. Este periodo se diferencia claramente del anterior funcionalismo-desarrollismo, muy característico del periodo que va desde el gobierno de Perón hasta la dictadura militar. En este, fue característica la mayor actividad constructiva en los frentes de expansión, la proliferación de asentamientos informales por las clases populares y la creación de grandes infraestructuras viarias. Especialmente relevantes habrían sido las grandes autopistas que legó el gobierno militar y que fraccionan el centro urbano de la ciudad impunemente. De estos últimos años del periodo, también es destacable la mayor atención que empieza a prestársele al centro de la ciudad, y son varios los procesos que en el interior del mismo se desencadenan.

En torno a 1980, todavía en un contexto de crisis estatal, la ciudad contaba con un centro urbano con claros signos de declive. Esto sería notorio en el sector residencial del casco histórico original de la ciudad, ubicado al sur (San Telmo-Montserrat), y en los extensos arrabales contiguos que alcanzan hasta el límite de la ciudad (Constitución, Boca y Barracas). También en parte de los barrios burgueses suburbanos e históricos del norte. Allí donde la renovación urbana funcionalista no había actuado de forma más contundente. Ante esta situación, con la dictadura se plantea lo que podría verse como un primer asalto a este centro urbano en decadencia. Los elementos fundamentales de esta estrategia serían diversos y actuarían en distintos ámbitos de la ciudad. En primer lugar, la liberalización de los alquileres (en 1979), que profundizaría en la indefensión de los inquilinos, generalmente los sectores más pobres de la población y muy vinculados al centro histórico. En segundo lugar, una importante política de desarrollo de autopistas urbanas, que permitiría la eliminación de bolsas de pobreza interiores vía desplazamiento masivo. Por último, la creación de una política activa sobre el sur del centro histórico y arrabales, mediante la promoción de la agregación de parcelas para promover la renovación urbana privada y una relevante ordenanza de protección, de un carácter sorprendentemente conservacionista, pero que se reformaría rápidamente en función de los intereses de los propietarios. La consecuencia primera y más relevante sería la aceleración del vaciamiento del sur histórico de la ciudad y su progresiva terciarizacion.

A posteriori, con la democracia, en los noventa, llegarían los gobiernos con un carácter más marcadamente neoliberal, en especial el de Menem. La desregulación económica y la privatización de servicios públicos vendría acompañada por un tremendo incremento de la inversión extranjera directa que iría dirigida en una buena parte al negocia de la creación de ciudad. Este capital se fue dirigiendo progresivamente a alimentar el negocio de la construcción, proliferando en este periodo los barrios cerrados, los centros comerciales, los hoteles, los restaurantes de lujo, etcétera. En general, los servicios suntuarios y la especulación inmobiliaria van ganando terreno a la economía productiva. En este marco, la puesta en valor del suculento centro urbano vendría liderada por el proyecto estrella de la administración en el que tendría mucha importancia este capital extranjero: Puerto Madero.

• La recualificación urbana de Buenos Aires (II): Puerto Madero
• La recualificación urbana de Buenos Aires (III): San Telmo
• La recualificación urbana de Buenos Aires (IV): Abasto
• La recualificación urbana de Buenos Aires (V): Boca
• La recualificación urbana de Buenos Aires (VI): Palermo