Como comentábamos antes, en la aplicación de la teoría de la renta a la ciudad hay problemas considerables. Esto se produce porque la renta se suele asociar a procesos productivos. En el caso urbano tiene un gran peso la renta extraída de la vivienda, es decir, una renta extraída a partir del proceso de consumo más que del de producción. Esta es una tesis central de la obra de Harvey que procede de su lectura de Lefebvre. En el capitalismo contemporáneo, la renta va ganando más peso en el circuito del consumo. El circuito secundario, de especulación y deuda, suplanta progresivamente al circuito primario de tipo productivo.
Un punto de disenso entre los autores aquí es: ¿Qué tipo de renta puede explicar por qué los precios de la vivienda están muy por encima de los de producción? Respecto de las actividades productivas hay cierto consenso en que la localización en el espacio urbano es de escasa relevancia para la industria, por lo que tiene poca importancia la cuestión de la renta. En el caso de las actividades financieras y comerciales también hay diferencias. Hay quién niega la posibilidad de generar renta de las mismas por no tratarse de actividades productivas, hay quién cree que en estas se dan todos los tipos de renta y hay quién afirma que solo la actividad financiera pero no la comercial produce renta absoluta. En la cuestión del mercado inmobiliario las diferencias son todavía mayores. La posición mayoritaria sería la de que la renta absoluta tiene escasa importancia en el ámbito urbano y que solo puede generarse en la industria de la construcción, mientras que la renta de monopolio sería la renta inmobiliaria por excelencia.
La cuestión aquí es hasta qué punto la distinción de tipos de renta es útil para diferenciar problemas diferentes. Hasta qué punto tiene sentido identificar los tipos de renta en función de la capacidad de la actividad que se desarrolla sobre el suelo de producir valor o solo de distribuirlo. En la actualidad esta cuestión parece tener mucha menos urgencia e importancia. No obstante, hay que tener en cuenta que es aquí donde se encuentra el vínculo con la teoría del valor, con la teoría crítica, de aspectos como la segregación u otros problemas urbanos contemporáneos.
Renta de suelo y especulación
El precio de compra o valor de la tierra no es sino la capitalización de la renta de suelo, que también puede adoptar la forma de alquiler. Así que, por lo general, no es el valor de la tierra lo que determina la renta sino la renta la que determina el precio del suelo. El precio del suelo, así como el nivel de los alquileres, no solo dependen de las rentas. El valor del suelo recoge las inversiones de capital en forma de capital fijo que se desarrollan sobre el o en su entorno, las cuales, a su vez, pueden generar rentas diferenciales, por eso Marx acusa a los terratenientes de incrementar sus ganancias parasitando el conjunto del desarrollo social. A su vez, en el alquiler, además de la renta, también entra el coste de la construcción y el interés del capital adelantado para la misma. No obstante, la renta es clave en que el precio de la vivienda sobrepase (en mucho o en muchísimo) el precio de producción. La renta expresa la situación de monopolio de los propietarios del suelo, los cuales exigen una cuota o impuesto por permitir el alojamiento en una determinada localización.
La especulación típica sobre la tierra consiste en anticipar el valor de un terreno no construido pero que podría estarlo, aumentando la renta de la propia de un terreno agrícola a la del suelo urbano. Así, se le confiere una renta a este terreno artificialmente alta, mayor que la de un terreno agrícola de similares características sobre el que no haya expectativas. Otra estrategia especulativa clave en la creación de renta es la creación de restricciones a la inversión productiva sobre el suelo. Esto se realiza a menudo sacando suelo del mercado. Aquí entran las grandes propiedades heredadas en los frentes de expansión que pueden negarse a alquilar o vender tierras para urbanizar, la fragmentación de tierras urbanizables en las afueras de las ciudades o de zonas urbanizadas donde podría reinvertirse para renovación urbana, el aplazamiento deliberado de la urbanización por un grupo capitalista o retención especulativa de la tierra por inversiones-especuladores.
Renta de suelo y segregación
Esta cuestión es tratada por Lipietz y por Harvey, y en menor medida por Topalov. La diferenciación social del espacio no puede ser reducida a un único factor según Lipietz, hay que conceder importancia al os factores geográficos a los procesos históricos precapitalistas y otros. No obstante el tributo juega un papel fundamental en la reproducción de la división social del espacio.
El tributo de la tierra varía según el barrio (de forma similar a la fertilidad en el ejemplo de Marx). La situación del terreno en la “división social del espacio” vendrá determinada en primer lugar por el precio de venta. A la división social del espacio previa se le impone un tributo a pagar. El precio del terreno hace imposible todo uso del suelo jerárquicamente inferior en la división social del espacio. Por lo tanto, la renta es un operador económico de la reproducción de la división social del espacio que adecua el rango social de la vivienda producida al rango social del barrio. Al mismo tiempo, siguiendo a Harvey, la segregación o la diferenciación socioespacial son elementos gracias a los cuales se generan las situaciones de monopolio que permiten la generación de rentas. Las diferencias de raza, etnia, estatus social y prestigio, solidaridad comunal y vecinal, aumentan el potencial de realización de las rentas monopólicas de clase ayudando a mantener una estructura socioespacial como si fuera un conjunto de islas, al crear el “espacio absoluto de la comunidad”.
En primer lugar la burguesía y clases medias, como consumidores de vivienda, pagan lo que Lipietz llama un “tributo diferencial” que paga el derecho de no cohabitar con cualquier persona. Harvey señala como estos grupos, al competir por viviendas prestigiosas en el vecindario adecuado generan “renta monopólica de clase”. Se crean así una serie de submercados inmobiliarios determinados por la relación con una demanda solvente. Harvey refiere tanto los que se crean para las clases privilegiadas como aquellos para los grupos menos favorecidos que acuden al mercado del alquiler. Se crean así una serie de islas construidas por y para el hombre en las que los monopolios de clase crean escaseces absolutas.
¿Quién se apropia de la renta?
El tributo a la tierra es un pago al propietario de la misma en la teoría clásica. No obstante la situación puede haber cambiado. Según coinciden diversos autores, aunque el propietario de suelo puede tomar parte de la ganancia dependiendo de la situación, entran en juego otros agentes. Quizás lo más claro es la exposición de Lipietz, siguiendo a Topalov. Diferencia así el modelo clásico en el cual el propietario de suelo y el promotor eran individuos diferenciados, del modelo del capitalismo avanzado, donde suelen coincidir en un único agente (que ha comprado previamente el suelo). Aquí la fracción de sobreganancia realizada por el capital del promotor inmobiliario puede ser apropiada por el propietario del suelo en mayor o menor medida dependiendo de la información y el poder de negociación de que disponga, ya que puede ignorar las potencialidades del suelo.
La renta hoy día, más que por pequeños propietarios, tiende a ser acumulada por el capital financiero. El nuevo terrateniente es el promotor inmobiliario que utiliza el espacio como fuente de ganancia extraordinaria. Además, hay una fusión del monopolio de los bancos y de la propiedad territorial. Según Harvey existe una cierta estructura jerárquica a través de la cual las rentas monopólicas de clase se filtran hacia arriba pero no hacia abajo. En el extremo de esa jerarquía se ubican las instituciones financieras, que por lo tanto captan una parte importante de las rentas de suelo hoy día.
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